한국과 캐나다 거주자의 미국 부동산 임대소득 과세 비교 및 한미/캐미 조세조약상 차이점 정리

미국 부동산 임대소득 과세: 한국인 vs 캐나다인 조세조약 비교

미국 내 부동산에 투자하거나 임대하는 외국인 투자자가 많아지면서, "부동산 임대소득에 대해 미국에서 세금을 내야 하는가?"라는 질문이 자주 제기됩니다. 특히 한국 거주자와 캐나다 거주자 사이에는 결정적인 세무 차이가 존재합니다. 그 핵심은 바로 양국 간의 조세조약 구조의 차이입니다.

미국 부동산 임대소득에 대한 기본 과세 원칙

미국 세법상, 외국인이 미국 내 부동산에서 발생한 임대소득을 얻는 경우, 일반적으로 FDAP(Fixed, Determinable, Annual, Periodical) 소득으로 분류되어 30% 원천징수 과세 대상이 됩니다. 하지만 조세조약을 통해 이 과세 방식이 바뀔 수 있습니다.

캐나다인의 경우: 조세조약으로 순이익 과세 선택 가능

캐나다와 미국은 조세조약(Canada–U.S. Tax Treaty) 제6조에서 부동산소득은 해당 부동산이 위치한 국가에서 과세할 수 있다고 명시하면서, 추가로 “캐나다 거주자는 미국 부동산 임대소득에 대해 ‘순이익 기준’으로 과세받기를 선택할 수 있다”는 특별 조항을 포함하고 있습니다.

이게 왜 중요한가?

• FDAP 과세 방식은 총 임대수입의 30%를 세금으로 납부해야 합니다.
• 반면, 순이익 과세 방식은 임대 관련 경비(관리비, 수리비, 감가상각 등)를 공제한 후 남은 금액에 대해서만 세금을 납부합니다.

어떻게 적용하나?

• 캐나다인은 미국 세무신고 시 Form 8833을 제출하고,
• 해당 조세조약 조항을 근거로 순이익 과세 방식을 선택할 수 있습니다.

결과적으로: 30% 원천징수 없이, 실질 과세 방식으로 전환 가능

한국인의 경우: 조세조약상 특별 선택권 없음

한국과 미국 간 조세조약(한미조세조약) 제6조에서도 부동산소득은 해당 부동산이 소재한 국가에서 과세할 수 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 캐나다 조약에 있는 ‘순이익 과세 선택권’ 조항은 존재하지 않습니다.

즉,

• 한국 거주자는 미국 부동산 임대소득에 대해 FDAP 방식의 30% 원천징수가 원칙이며,
• 조세조약을 근거로 이를 회피하거나 순이익 과세로 바꾸는 것은 불가능합니다.
• Form 8833을 제출하더라도, 미국의 과세권을 부정할 수 있는 조약 근거가 없기 때문에 실효성이 없습니다.

실무 요약 비교

항목	캐나다 거주자	한국 거주자
미국 부동산 임대소득	발생	발생
조세조약상 특례 조항	있음 (순이익 과세 선택 가능)	없음
Form 8833 효과	실질 과세 전환 가능	실효 없음
미국 과세 방식	경비 공제 후 과세 가능	총수입의 30% 원천징수

결론

같은 미국 부동산 임대소득이라도, 조세조약의 차이로 인해 한국인은 30% 세금을 납부해야 하고, 캐나다인은 순이익 기준으로 세금을 줄일 수 있습니다.

따라서 미국 부동산 투자 전에는 반드시 해당 국가의 조세조약 내용을 검토하고, Form 8833 등의 세무 전략을 전문가와 상담하여 활용하는 것이 매우 중요합니다.

*이 콘텐츠는 일반적인 세무 정보 제공 목적이며, 구체적인 상황에 따라 세무사 또는 회계사의 상담이 필요합니다.